Definición de la figura del promotor

Con carácter previo al análisis del alcance de la responsabilidad por vicios constructivos, hemos de partir de lo que se entiende por “promotor”. Según el concepto recogido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), “cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.

Responsabilidad del promotor

Nos centramos pues, en la responsabilidad del promotor: este sujeto responderá, en todo caso, de manera solidaria, con los demás agentes intervinientes en la edificación por los daños materiales ocasionados a consecuencia de defectos constructivos. Lo que significa que el perjudicado podrá dirigirse directamente contra el promotor para reclamar los daños producidos y obtener de él la reparación de los mismos en incluso la indemnización que corresponda, por los daños que deberían responder diversos agentes distintos al promotor. En este sentido hemos de destacar la Sentencia de 16 de Enero de 2015 de la Sala Primera del Tribunal Supremo que sienta doctrina en torno al artículo 17.3 de la L.O.E. interpretando que la solidaridad a que se refiere no es propia sino impropia, tal y como venía entendiendo la jurisprudencia con relación al artículo 1591 del CC, con la consecuencia de que no resulta de aplicación el artículo 1974 del Código Civil, siendo necesario interrumpir la prescripción frente a cada uno de los posibles responsables solidarios.

Reclamaciones

Sentado lo anterior, las reclamaciones contra los promotores pueden articularse por distintas vías:

• En la ya mencionada LOE.
• En los distintos regímenes incluidos en el Código Civil, a saber, la responsabilidad prevista en el artículo 1591, el régimen de saneamiento por vicios ocultos, incumplimiento contractual y responsabilidad extracontractual.
• En determinados casos, en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

La L.O.E. prevé tres tipos de responsabilidades en función de la gravedad de los defectos:

1. Responsabilidad decenal: Se encuentra regulada en el artículo 17.1 y se define como la derivada de vicios o defectos que afecten a elementos estructurales del edificio, tales como cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Esta responsabilidad abarca casos de ruina física del edificio (bien sea total o parcial).  Plazo de 10 años.
2. Responsabilidad por vicio funcional:Se refiere a los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (grietas, fisuras, humedades, etc). Plazo de 3 años.
3. Responsabilidad por Defectos en acabados: Se refiere a la responsabilidad por los vicios o defectos de ejecución que afecten a los acabados de las obras. Plazo de 1 año.

Garantías exigibles

No hemos de confundir la responsabilidades anteriores con las garantías exigibles para las obras de edificación que se regulan en el Capítulo III de la L.O.E., distinguiendo tres clases:

• Seguro por 1 año en garantía de defectos por acabados, a sustituir por la retención por parte del promotor de un 5% del importe total de la obra.
• Seguro por 3 años en garantía de defectos constitutivos de ruina funcional.
• Seguro que cubra la responsabilidad decenal en caso de ruina física.