I.- Obras de mejora y obras de conservación:

Debemos empezar por distinguir entre lo que constituyen obras de mejora, y lo que se conoce como obras de conservación de un inmueble. Así, por un lado, se entiende por obras de conservación las que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, así como de sus servicios e instalaciones comunes, incluyéndose aquellas necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal de la propiedad, así como las condiciones de ornato o cualesquiera otras que deriven de la imposición del deber legal de conservación por parte de la Administración, y ello tal y como resulta de lo establecido en el artículo 10.1.a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH en adelante). Estas obras de conservación, tendrán en todo caso carácter obligatorio, sin necesidad de ser acordadas por la Junta de Propietarios.

Por otro lado, las obras de mejora, son aquellas que aumentan el valor o utilidad del inmueble, pero que no son requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del mismo, de manera que tal y como refiere el artículo 17.4 de la LPH, no gozan del mismo carácter obligatorio que las obras de conservación, no pudiendo, en consecuencia, ser exigidas por ningún propietario. Dicho esto, el propio artículo 17.4 de la LPH contempla que para el caso de que se adopten acuerdos para llevar a efecto dichas obras  de mejora (con el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación), y siempre y cuando, la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias en lo que respecta a los gastos comunes, aquél que no esté de acuerdo, no estará obligado tampoco a acatar dicho acuerdo y participar en los gastos que del mismo se deriven, incluso en el supuesto de que no se le pueda privar de la propia mejora.

Dada la dificultad surgida en algunas ocasiones a la hora de determinar la naturaleza de las concretas obras a realizar en un inmueble, y en consecuencia, de su exigibilidad y obligatoriedad, el artículo 17.10 de la LPH prevé específicamente para aquellos supuestos en que existan discrepancias al respecto, que sea la Junta de Propietarios quien resuelva en ese sentido, pudiendo en su caso los interesados solicitar la sumisión del asunto a arbitraje o un la elaboración de dictamen técnico a fin de aclarar dicha controversia.

Dicho lo anterior, es importante tener presente lo establecido por el artículo 9.1.c) de la LPH, que fija como obligación de cada propietario consentir en su vivienda o local aquellas reparaciones exigidas por el servicio del inmueble, así como permitir las servidumbres que resulten imprescindibles para la realización de obras acordadas conforme a lo establecido en la propia Ley. No obstante, como contrapartida, dicho artículo prevé el derecho del propietario al resarcimiento, por parte de la Comunidad de Propietarios, de los daños y perjuicios causados como consecuencia de dichas obras.

II.- Consecuencias en el marco arrendaticio:

Una vez delimitado el alcance obligacional de las distintas obras a realizar en un inmueble en función de su naturaleza, y centrándonos ya en las obras de mejora, podemos preguntarnos cómo afectan éstas al propietario de una vivienda o local arrendado, tanto en lo que respecta a sus propios intereses como a los del arrendatario.

Así, por su parte, el artículo 22 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU en adelante), establece como obligación del arrendatario la de soportar la realización de estas obras de mejora por parte del arrendador, pero ello siempre y cuando su ejecución no pueda “razonablemente” posponerse hasta la finalización del arrendamiento. No obstante, en estos supuestos, y salvo que se trate de obras que no afecten a la vivienda o lo hagan de forma irrelevante, el arrendatario podrá desistir del contrato. En caso contrario, si decide continuar con el arrendamiento, tendrá derecho a ver reducida la renta fijada en el contrato en la proporción correspondiente a la parte de la vivienda de la que se le prive con motivo de dichas obras, e igualmente, a la correspondiente indemnización por los gastos en los que se vea obligado a incurrir como consecuencia de las mismas.

Pero dicho artículo también prevé obligaciones para el arrendador, pues encontrándose en esta situación, debe informar y notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, de la naturaleza de las obras, así como de la fecha de comienzo de las mismas, de su duración y de su coste previsible. Así, es en el plazo de un mes a contar desde dicha notificación en que el arrendatario puede desistir del contrato tal y como hemos señalado previamente, extinguiéndose en consecuencia el arrendamiento en el plazo de dos meses desde dicho desistimiento (no pudiendo iniciarse las obras durante dicho período)

En este sentido, y siempre salvo pacto en contrario, la realización de estas obras por parte del arrendador una vez transcurridos cinco años de duración del contrato, permitirá a este elevar la renta anual “en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos”, y ello siempre y cuando dicha cuantía resultante no exceda del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento, tal y como recoge el artículo 19.1 de la LAU. No obstante, para aquellas mejoras que afecten a varias fincas de un mismo edificio en régimen de propiedad horizontal, a la hora efectuar el anterior cálculo, el arrendador deberá repartir, de forma proporcional entre todas ellas, el capital total invertido en las obras en función de sus cuotas de participación.

En todo caso, para poder incrementar la renta en estos términos, será  necesario que el arrendador comunique al arrendatario, por escrito, la cuantía del referido incremento con detalle de los cálculos efectuados que llevaron a la obtención de dicho resultado, y asimismo, aporte copias de los documentos en que figure el coste de las obras concretas llevadas a cabo. De este modo, el incremento de la renta producirá efectos desde el mes siguiente a la referida notificación. Sin perjuicio de lo expuesto, tal y como establece el apartado 4 de dicho artículo 19 de la LAU, siempre y cuando haya acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán llevarse a cabo en cualquier momento estas obras de mejora con el consecuente incremento de la renta del contrato.

III.- Aplicación práctica para el supuesto concreto de instalación de un ascensor:

A efectos ilustrativos, pondremos como ejemplo práctico un supuesto habitual como es el del acuerdo adoptado por una Comunidad de Propietarios de instalar un ascensor en un edificio en que no se disponía del mismo, implicando estas obras de instalación, la ocupación de parte de uno de los inmuebles, que además, se encuentra arrendado.

Pues bien, dentro de este supuesto concreto pueden producirse dos situaciones distintas: por un lado, que las obras de instalación de ascensor revistan carácter obligatorio de acuerdo con lo establecido en el artículo 10.1.b) de la LPH, sin necesidad, por tanto, de acuerdo favorable de la Junta de Propietarios; para ello, dichas obras deberán ser necesarias para garantizar la accesibilidad universal al edificio, o ser requeridas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de setenta años, y a fin de favorecer su orientación o comunicación con el exterior (siempre y cuando el importe repercutido anualmente no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos de comunidad); y por otro lado, que dichas obras queden fuera de estos supuestos a los que acabamos de referirnos, y por tanto, precisen el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación, constituyendo en este caso, obras de mejora.

Centrándonos en este último caso, es decir, encontrándonos ante obras cuya naturaleza sea únicamente la mejora del inmueble, y en lo que respecta a los intereses de la propiedad de la vivienda o local, una vez adoptado el correspondiente acuerdo por la Junta de Propietarios, aunque el propietario afectado no preste su consentimiento, deberá hacerse una ponderación de aquellos bienes jurídicos en juego, entendiendo, el Tribunal Supremo en su Sentencia 637/2013, de 17 de octubre, en un supuesto similar al planteado, que la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, se considera de interés general, ya que permite la constitución de una servidumbre (con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios al afectado), incluso cuando ello suponga la ocupación de parte de un espacio privativo. Asimismo, esta Sentencia concluye que en ese caso, el propietario sería acreedor de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios por la instalación del ascensor, comprensiva del precio de los metros cuadrados ocupados por el mismo, la depreciación del local como objeto de arrendamiento, y los gastos de adaptación del mismo, pues en dicho supuesto, se perdieron un aseo y una cocina como consecuencia de las obras de mejora.

Dicho esto, en lo que respecta al arrendatario, y para el caso de que éste no desistiese del contrato, tendrá derecho, conforme a lo establecido en el artículo 22 de la LAU, a una reducción de la renta en la proporción correspondiente a la parte de la vivienda o local de la que se le privase como consecuencia de las obras, además de la correspondiente indemnización de los gastos en que incurra. Por ejemplo, para el caso de un arrendamiento de local de negocio en el que se desarrolla una actividad de hostelería, y habiéndose acordado la realización de obras de instalación de un ascensor en el edificio en que se ubica el mismo, privándose en consecuencia al arrendatario de parte del local, éste podrá reclamar al arrendador la reducción de la renta pactada por dicho motivo, y además, tendrá derecho a ser indemnizado por aquellos gastos que hubiera tenido que asumir; es decir, en caso de verse obligado a cerrar temporalmente su negocio, por ejemplo, podría incurrir en una serie de gastos derivados de las pérdidas de víveres ocasionadas, gastos que tendrá derecho a reclamar al arrendador, pudiendo incluso añadir a dicha reclamación, el importe que correspondiere en concepto de lucro cesante derivado de aquello que haya dejado de percibir durante el referido período de cierre.

Y llegados a este punto podemos preguntarnos si es el arrendador o propietario quien tiene el deber de cargar con el abono íntegro de dichos importes. Pues bien, como hemos señalado previamente, el artículo 9.1.c) prevé, como contrapartida a la obligación impuesta a los propietarios de consentir las correspondientes obras a las que nos hemos referido en sus viviendas o locales, el derecho a ser indemnizado por la Comunidad de Propietarios de los daños y perjuicios causados como consecuencia de dichas obras. Por tanto, deberá ser la Comunidad quien asuma el pago de aquellas cantidades que se correspondan con los daños y perjuicios que el propietario deba abonar a sus arrendatarios conforme a lo establecido anteriormente.

¿Pero qué sucedería si el arrendatario desistiera del contrato?

En ese caso, parece lógico afirmar que la indemnización al propietario debería cubrir el lucro cesante en ese sentido, es decir, el importe derivado de aquello que se ha dejado de percibir como consecuencia del abandono del local por el arrendatario antes de la terminación del contrato de arrendamiento.