La Ley 5/2019, de 5 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario parece ser ya una realidad, a pesar de llevar coleando más de tres años.

Con ella, cuya entrada en vigor será a inicios de junio, se transpone la Directiva europea 2014/17 y el Legislador ha intentado extender la protección a todas las personas físicas con independencia de su condición de consumidor, o no, tal y como establece en su propio preámbulo

A la vista del nuevo texto cabe destacar diferentes cambios, dirigidos a evitar situaciones como la ya famosa cláusula suelo o la nueva oleada creada por los gastos hipotecarios.

A este respecto, observaremos qué cambios incluye la nueva Ley hipotecaria.

 

Información: más y más clara.

Esto es así dado que el nuevo texto obliga a la Entidad a facilitar al futuro comprador diferente documentación con, al menos, 10 días de antelación a la firma.

Pero, no solo eso, sino que la documentación se verá engrosada con dos documentos hasta el momento no incluidos en este tipo de contratos jurídicos, estos son,

1. La ficha europea de información normalizada o FEIN, con carácter vinculante durante, al menos, ese plazo de diez días.
2. La ficha de advertencias estandarizadas o FiAE, donde se recogerán las cláusulas, índices de referencia, índices mínimos (si hubiere), vencimiento anticipado por impago de cuotas y los costes asociados a cancelaciones o cualquiera otra circunstancia económica que nos obligue.

Además, a fin de evitar endeudamiento del comprador, la Entidad está obligada al estudio crediticio del futuro obligado, es decir, se deberá estudiar la capacidad económica del cliente y aspectos determinantes de la misma, como empleo, ahorros, gastos fijos a los que hace frente con carácter regular y, como no, su historial de crédito.

Respecto al Notario, no solamente se limitará a la lectura del préstamo hipotecario, sino que – y a elección del Cliente – acudirá a aquel que le otorgue información previa, imparcial y gratuita, resolviendo todas las dudas que puedan plantearse con anterioridad a la firma.

También, el fedatario público, comprobará la inexistencia de cláusulas que puedan resultar abusivas.

 

¿Qué ocurre con los famosos gastos hipotecarios?

La nueva ley hipotecaria deja claro quién es el obligado al pago de cada partida, a saber:

GESTORÍA	ARANCELES NOTARIALES	REG. PROPIEDAD	IMP. ACTOS JCOS. DOCUMENTADOS	TASACIÓN	COPIAS DE NOTARIO	COMISION DE APERTURA
ENTIDAD BANCARIA				COMPRADOR
Aproximadamente 3.000 euros				Aproximadamente 1.000 euros

De media el comprador podrá ahorrarse entre 2.000 y 3.000 euros pues, la nueva ley establece que corren por su cuenta, SOLO, aquellos gastos de tasación del inmueble, las segundas copias de Notario y la comisión de apertura, cuyo pago únicamente deberá afrontar una vez.

 

¿Puede el Banco obligarme a contratar productos adicionales?

No, la nueva ley establece la imposibilidad de que planes de pensiones, seguros o tarjetas de crédito sean productos de obligada contratación por el comprador.

Por lo que, se acabaron las obligaciones adicionales a la ya, de por sí, obligatoriedad del pago de la cuota de nuestro préstamo.

Respecto a las comisiones, las ejecuciones hipotecarias y los intereses de demora:

La nueva ley también ha querido blindar al comprador, marcando unas comisiones de cancelación por anticipo de cuotas en relación a dos variables, el tipo de préstamo (fijo o variable) y, el momento en el que la cancelación se lleve a efecto con respecto al momento de firma del préstamo. Sabiendo que:

 

	Tipo variable			Tipo fijo
Cancelación	Durante los tres primeros años de vida del préstamo	Del tercer al quinto año	A partir del quinto año	Durante los diez primeros años del préstamo	A partir del décimo año
Comisión	0.25 %	0.15 %	0 %	2 %	1.5 %

 

Y no sólo estas comisiones forman parte del nuevo texto, sino que aquellas unidas a posibles novaciones o subrogaciones (cambios de las condiciones hipotecarias con la misma Entidad con la que firmamos el Préstamo o cambio de este a otro Banco, respectivamente) también son tratadas por la ley.

La novación será gravada con una comisión del 0.15% de realizarse durante los tres primeros años de hipoteca (desapareciendo tras este tercer año), mientras que la subrogación es libre y gratis para el comprador.

En lo que respecta a las ejecuciones hipotecarias, aunque el nuevo marco legal no alcanza los niveles de protección de otros países europeos, las nuevas hipotecas firmadas a su amparo no podrán ser ejecutadas por la Entidad emisora del crédito en atención, principalmente, al momento en el que se produzca la deuda pues,

 

Primera mitad del préstamo		Segunda mitad del préstamo
Número de cuotas impagadas	Porcentaje del principal debido	Número de cuotas impagadas	Porcentaje del principal debido
12 cuotas	3%	15 cuotas	7%

 

En cuanto al interés de demora el comprador ha sufrido multitud de cambios y vaivenes legislativos pues, la legislación anterior dejaba al pacto entre las partes el porcentaje de interés, alcanzando en ocasiones hasta el 25% y, tras el pronunciamiento de abusividad del Tribunal Supremo, se limitó, de manera transitoria, a un 2% pero ¿qué establece la nueva ley?

El nuevo texto establece un interés que no podrá superar en tres puntos el tipo de interés de la hipoteca contratada.

 Así pues, no solo el ahorro y la protección al comprador se forman como pilares del nuevo texto legal por lo que, si estas pensando en llevar a cabo la compra de una vivienda, y desconoces si la Entidad bancaria con la que vas a realizar la firma está cumpliendo con los cambios que se avecinan, no dudes en contactar con nosotros pues, desde NAVARRO ABOGADOS Y CONSULTORES estaremos encantados de revisar los borradores, documentación y condiciones ofertadas.