1.- Introducción

El pasado 16 de junio ha entrado en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (en adelante “LCCI”), así como su norma de desarrollo, el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera (en adelante “RDCCI”), transponiéndose así a nuestro ordenamiento interno el contenido de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010.

Si bien podía pensarse que dicha Directiva llegaba tarde a la fiesta, más lo hace la nueva ley que nos ocupa, con un preámbulo cándido y alarmantemente anacrónico, guardando más semejanzas con una sinopsis de la película The Big Short (2015) que con una auténtica Exposición de Motivos y cuya entrada en vigor supera en 3 años el plazo máximo de transposición que acotaba el instrumento de Derecho Comunitario en su artículo 42.

Como es sabido, durante el periodo de tiempo que nos separa de los albores de la crisis inmobiliaria nuestros Juzgados y Tribunales, echando mano del repositorio del TJUE, del Derecho Comunitario y de normativa interna de carácter periférico, se han erigido en bastión último de contención frente a la somnolencia de nuestro legislador, con una barrera doctrinal que se ha ido deconstruyendo a lo largo de la última década y que ha cristalizado con éxito allí donde la inacción del resto del poderes del Estado no hacía sino envenenar precisamente esa seguridad jurídica que ahora acuden raudos y veloces a salvaguardar, cual alcalde Rondeau, con un decreto por el que se obliga al sol a presentarse cada mañana.

Si atendemos a la filosofía que inspira el articulado de ambos textos normativos, daremos con la vocación correctiva y disuasoria pero también preventiva de sus disposiciones respecto de ciertos vicios que aquejaban al crédito hipotecario y con los que solía pechar el hipotecante y prestatario, desembocando en el fantasmagórico mantra finalista del flujo crediticio y el correspondiente crecimiento económico. Sin embargo, como decíamos, si la Directiva semejaba la alarma anti incendios resonando en las profundidades del volcán, la Ley que nos ocupa es el bombero barriendo las cenizas tras el funesto devenir de los acontecimientos.

A continuación, nos centraremos en aquellas novedades que a nuestro entender despiertan mayor interés.

 

2.- Extensión subjetiva y objetiva

En sus primeros preceptos la LCCI delimita a los destinatarios de su imperativo e irrenunciable mandato, so pena de nulidad, por un lado, aquellas personas físicas, sean prestatarios, fiadores o garantes, y por otro, aquellas personas físicas o jurídicas que en calidad de prestamistas realicen su actividad de manera profesional así como aquellas que intervengan en la operación en calidad de intermediarios, y ello en el marco de préstamos garantizados con hipoteca u otros derechos reales de garantía siempre que los mismos recaigan sobre inmuebles de uso residencial así como sobre aquellos otros respecto de los que se pueda predicar una finalidad doméstica, tales como garajes o trasteros, o bien, concedidos con el fin de adquirir o conservar la propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, exigiéndose en este segundo supuesto que el sujeto de protección pueda ser tenido por un consumidor.

La anterior distinción entre persona física y consumidor, pacífica y superada, podría volver a ser puesta de moda por nuestro magnánimo legislador, que intercambia términos según el precepto en el que nos encontremos con el fin, quizá, de dar una selectiva entrada en el marco de protección a los trabajadores autónomos, ampliando con ello el contenido mínimo impuesto por el Considerando 14 de la Directiva, o eso es lo que se viene a anunciar a bombo y platillo en el apartado tercero de la exposición de motivos. De este modo y salvo futuras labores de interpretación autocompositiva que deduzcan lo contrario, la ampliación del ámbito subjetivo a toda persona física deberá compadecerse no ya con la finalidad o destino del préstamo, superando así el concepto de consumidor, sino con el uso residencial o función doméstica del bien que garantice el préstamo, permaneciendo el anudamiento a la condición de consumidor en aquellos préstamos destinados a adquirir o conservar la propiedad de terrenos o inmuebles construidos o por construir. De lo contrario, y de entender que las menciones o el posicionamiento del foco sobre el bien que garantiza y no sobre la finalidad con la que se contrata no es más que el producto de un error semántico, tendríamos que concluir que dicho error tiene por antecedente otro error, esto es, para qué ampliar el ámbito subjetivo a toda persona física cuando el ámbito subjetivo limita y contrae la protección a una finalidad residencial o de vivienda, devolviéndonos con ello de una patada al concepto clásico de consumidor y haciendo con ello inútil la distinción entre dicho concepto y el de persona física. Si bien esto último puede sonar esperanzador e invita a aplaudir la perspectiva social del legislador, existen sombras, la más importante, la más que probable contrariedad de dicha apertura de portón con la propia Directiva, especialmente, por su íntima vinculación con el concepto clásico de consumidor, por lo que si en un lejano futuro la principal novedad de la norma objeto de análisis decae, recuerde usted, la culpa no la tendrán el TJUE ni el Tribunal Supremo, sino su amigo y vecino, el legislador, que en otra de sus nada envidiables partidas de jenga, ve tambalear la pirámide normativa mientras reza esperando que sólo se trate de un terremoto.

 

3.- Medidas de protección del prestatario

El Capítulo Segundo de la LCCI, comprensivo de los artículos 5 a 25, se dedica a regular el contenido de los deberes de información y evaluación para con el prestatario, de las normas de conducta que regirán la actividad de los prestamistas, de los intermediarios, así como de sus representantes designados, abordándose en su Sección 3ª la forma y contenido de los contratos en los que se plasmará la voluntad de ambas partes.

Así, si bien la Sección 1ª del Capítulo Segundo comienza con una ya habitual suerte de juramento hipocrático, aludiendo a principios de honestidad, imparcialidad, transparencia y profesionalidad como informadores de contenido de la actuación de los prestamistas, intermediarios y representantes, se hace cierto hincapié en el papel de las circunstancias personales y financieras, preferencias y objetivos del prestatario, que se proporcionará a través de la Ficha Europea de Información Normalizada (en adelante “FEIN”), que operará como oferta vinculante para el prestamista, así como en la elaboración, a partir de las anteriores, de hipótesis razonables sobre el riesgo para la situación del prestatario durante la vigencia del contrato, una evaluación de solvencia sujeta a revisiones periódicas que tendrá en consideración la capacidad de cumplimiento, ingresos presentes y futuros, activos, ahorros, compromisos y gastos ya asumidos, incluso una previsión de ingresos al tiempo de causar jubilación. Se imponen además minuciosos y específicos deberes de información personalizada, con una finalidad comparativa, tanto contractual como precontractual, así como la entrega de una Ficha de Advertencias Estandarizadas (en adelante “FiAE”) advirtiendo de la presencia de determinadas cláusulas relevantes, tales como las relativas al vencimiento anticipado, a los gastos asociados al préstamo, a la vinculación del préstamo a moneda extranjera, entre otros (resulta curiosa la referencia en el art. 14.b) LCCI a la necesaria mención en la FiAE de la existencia de límites mínimos en el tipo de interés asociados a la variación a la baja del índice de referencia, o lo que es lo mismo, cláusulas suelo, cuando precisamente el art. 21.3 del mismo cuerpo normativo viene a prohibir la incorporación de dichas cláusulas en aquellos préstamos con interés variable, sabiendo, como ya hemos anticipado, que estamos ante derechos irrenunciables so pena de nulidad). Por otra parte, se incluye la obligación del prestamista o intermediario, en sede de préstamos con interés variable, de entregar simulaciones con referencia a la cuota variable según distintos escenarios de evolución del tipo de interés, así como información clara y veraz sobre la distribución de gastos entre prestamista y prestatario, atribuyendo al primero los de gestoría, aranceles notariales por escritura de préstamo, inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad, así como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (si bien la LCCI remite a la ley del Impuesto, como sabemos, el art. 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ya fue reformado por obra y gracia del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, teniendo por sujeto pasivo al prestamista), debiéndose poner todos los documentos informativos anteriormente mencionados a disposición del prestatario con una antelación mínima de 10 días naturales a la firma.

El legislador, consciente de la escasa carga de trabajo que soportan las Notarías, desperdiciando su profundo bagaje en materia de contratación bancaria y confiando en su indiscutible celo a la hora de velar por la igualdad de los firmantes, introduce, por enésima vez, la gran idea de configurar a la figura del Notario como delegado de cumplimiento normativo, dispensando al prestatario, fiador o garante un asesoramiento consistente en la verificación del contenido de los documentos FEIN y FiAE, simulación de cuotas periódicas, proyecto de contrato y hoja informativa sobre distribución de gastos, así como de la puesta a disposición de los mismos en plazo, deberá prestar asesoramiento individualizado en relación al contenido de tales documentos, responder as consultas que el prestatario plantee con ocasión de los mismos, culminando con la realización de un test al prestatario en el que se pondrá a prueba la documentación entregada y el asesoramiento suministrado, recogiéndose en Acta el resultado de todo ello y revistiendo especial importancia el hecho de que de no verificarse el cumplimiento de las obligaciones informativas impuestas al prestamista dentro del plazo señalado o bien, de no verificarse la asistencia a Notaría por el prestatario en el día anterior a la firma, no procederá el otorgamiento de la escritura ni su inscripción registral.

Asimismo, y en relación a la publicidad de los préstamos cuando en la misma se incluyan cualesquiera cifras vinculadas al coste del préstamo, la LCCI impone la inclusión de todo tipo de información acerca de las cláusulas que conformarán el texto final del contrato que se publicita, en determinados casos, con ejemplos representativos elaborados a partir de los criterios dictados por el Ministerio de Economía y Empresa.

 

4.- Vencimiento anticipado

Según el art. 24 LCCI, para que se entienda válidamente producido el vencimiento anticipado del préstamo, esto es, la pérdida por el prestatario del derecho al plazo o a la amortización del préstamo en los plazos estipulados, será necesaria la concurrencia cumulativa de una serie de requisitos, entre ellos, obviamente, que el prestatario se encuentre en situación de mora en el pago de una parte del capital de préstamo o de los intereses y que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo, sin embargo la mora que legitima al prestamista para requerir de pago, so pena declarar el vencimiento anticipado, deberá recaer sobre cuotas vencidas y no satisfechas que equivalgan como mínimo: a) al 3% de la cuantía del capital concedido siempre que la mora acontezca dentro de la primera mitad de la duración del préstamo, entendiéndose cumplido dicho requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de al menos 12 plazos mensuales, o b) al 7% de la cuantía del capital concedido, siempre que la mora acontezca dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo, entendiéndose cumplido dicho requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de al menos 15 plazos mensuales

A los anteriores efectos, la Disposición Final Quinta de la LCCI reforma el art. 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, incluyendo una incorporación por remisión a lo anteriormente expuesto, como requisito para instar la ejecución del título por razón del antedicho vencimiento anticipado.

 

5.- Derecho Transitorio: contratos preexistentes y ejecuciones en curso

Como a nadie sorprenderá, la LCCI y el RDCCI serán de aplicación a aquellos contratos de préstamo suscritos a partir de su entrada en vigor, esto es, el 16 de junio de 2019, sin embargo, podrán disfrutar de sus bondades aquellos contratos que, a pesar de haberse celebrado con anterioridad a dicha fecha, fueran objeto de novación o de subrogación con posterioridad a la misma, imponiéndose expresamente al prestamista, en estos últimos supuestos, las obligaciones de información y de documentación de las mismas, a las que hemos aludido, en relación a aquellos aspectos del contrato que hubieran sido objeto de modificación respecto del contrato original.

Asimismo, e independientemente del momento de celebración del contrato, el prestatario podrá optar al reembolso anticipado en supuestos de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, sin que la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada pueda superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, mientras que transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

En relación al vencimiento anticipado, las previsiones anteriormente expuestas también resultarán de aplicación para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la LCCI, siempre que dicho vencimiento no se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la norma, e independientemente de que el procedimiento de ejecución hipotecaria se hubiese instado o no, salvo que el deudor alegase que la previsión al respecto contenida en su contrato resulta más favorable para él.

Sin embargo y ante la razonable limitación que acabamos de exponer, la Disposición Transitoria Tercera de la LCCI arbitra un régimen especial para aquellos procedimientos ejecutivos que sigan en curso a la entrada en vigor de la LCCI en los que, a su vez, al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, hubiera transcurrido el periodo de oposición de 10 días contemplado en el art. 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dicho plazo revivirá para los ejecutados, debiendo ser notificada a las partes la reapertura de dicho plazo por resolución del Juzgado en el plazo de 15 días naturales desde la entrada en vigor de la LCCI, reintroduciéndose con ello la posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposición basado en las causas contempladas en el art. 557.1.7ª y 695.1.4ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esto es, que el título contenga cláusulas abusivas.